fbpx
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

מיסוי נדל״ן בארה״ב

בארה״ב השקעת נדל״ן היא עסק משתלם יותר מהשקעת נדל״ן בישראל, בעיקר משום ארה״ב היא מאוד ידידותית בהשוואה לישראל מבחינת מס. בארה״ב יש כמה דרגות מס, הראשונה  היא המיסוי הפדרלי, מיסוי שהולך למס הכנסה. דרגת המס הבא היא דרגת מס ברמת המדינה, והאחרונה היא מיסוי ברמת העיר, כמו למשל ארנונה ותשלומים לעירייה. כאשר מדברים על מיסוי נדל״ן בארה״ב, ניתן גם להפריד בין מיסוי משכירות ומיסוי מרווח הון. מיסוי משכירות יהיה מיסוי שוטף, ומיסוי מרווח הון יהיה רק במעמד של מכירת הנכס. במעמד כזה, יש הקלות בנושא המס. למשל, אם מחזיקים נכס למעל שנה, יש הטבות מס של מעל 20%. 

בשנים הראשונות של החזקת נכס, המיסים יכולים להיות נמוכים מאוד בעיקר בגלל שארה״ב ליברלית בנושא הוצאות מוכרות. תשלומי מס יותר משמעותיים מתחילים רק ברגע שרמת ההכנסות גבוהה מההוצאות. עם זאת, מדרגות המס בארה״ב הן יותר נמוכות מהמדרגות בארץ. מתחילים ב-10% על רווח של עד  10,000 דולר ומגיעים ל-12% כשזה קצת יותר. רוב המשקיעים נשארים סביב אחוזי המס הללו – החל מ-10%, 12% ועד כ-15%. 

ארה״ב ליברלית בנושא הוצאות מוכרות

כל הוצאה שנועדת לתפעל את הנכס, לשמור עליו, על מצבו ולהביא שוכרים הן הוצאה מוכרת. אפילו ההוצאה על טיסה לארה״ב מישראל ועל המלון, על מנת לפגוש את מנהל הנכס או השוכרים – נחשבות להוצאה מוכרת. בנוסף יש הוצאות שנקראות פר דיאם – הן מאפשרות למשקיע לא לשמור קבלות וחשבוניות כשהוא נוסע לארה״ב על מנת לטפל בנכס שלו. העיקרון הוא שלמשל בניו יורק יש יוקר מחייה מסוים ולכן מחשבים את ההוצאה לפי הממוצע של טיסה ומלון בניו יורק.

גם שיפוצים יכולים להיחשב כהוצאה מוכרת. שיפוץ במעמד הרכישה זו בעצם השקעה, ניתן לקבוע כי זהו שיפוץ מהותי להשבחת הנכס. האמריקאים קבעו סף של 2500 דולר שנחשב כהוצאה מוכרת, כלומר ניתן להשביח ולשפץ את הנכס עד הסכום הזה. למעשה, אפילו כאשר משקיע משלם למומחה השקעות נדל״ן עבור ליווי לרכישת הנכס, ליווי שמתרחש בישראל, גם התשלום הזה נחשב כהוצאה מוכרת. כל משקיע צריך לדעת, אם הוא רוכש נכס, משפץ אותו ומשלם ליווי לכל מומחה נדל״ן, למשל מומחה מיסוי נדל״ן בארה״ב –  כל ההוצאות האלה הן הוצאות רכישה מוכרות.

הוצאת פחת – גם היא נחשבת הוצאה מוכרת

לכל נכס יש בלאי ולכן גם הוצאות פחת. הנכס מאבד מערך שלו, ויש שיעורי פחת קבועים בארה״ב – 3.6% לשנה מלאה. הוצאת פחת כמובן בפועל לא יצאה מהמשקיע אך עדיין יכולה להיחשב כהוצאה מוכרת. בארה״ב מפרידים בין הקרקע לבניין. 80% מהערך של הרכישה שייך לבניין, ו-20% אחוז שייך לקרקע. מפחיתים רק מהבניין כי ערך הקרקע תמיד עולה. ההכרה בהוצאות פחת מתקיימת למשך 27 שנה, כך שהמשקיע הממוצע לא צריך לדאוג לגבי היום שבו ההכרה בהוצאות פחת תגמר.  מכיוון שהפחת הוא יחסית גבוהה, הוא אוכל את הרווח בספרים וכך המיסוי על הנכס הוא נמוך מאוד בשנים הראשונות. 

מיסוי נדל״ן בארה״ב אם כן מורכב מהרבה מדרגות אך הוא למעשה פחות מחמיר מהמיסוי בישראל, והוא מכיל כמה פרמטרים שברגע שמבינים אותם כל העניין הופך לפשוט. מס ההכנסה האמריקאי מקל מאוד בעניין ההוצאות המוכרות כך שכל עניין התחזוקה השוטפת של נכס שנמצא מעבר לים לא מייקר את ההשקעה בנכס. לכן, ההשוואה של המיסוי בארה״ב לעומת המיסוי בישראל כבר היא מעידה על הכדאיות של השקעת נדל״ן בארה״ב לעומת ישראל.

לקבלת פרטים מלאים חייגו
077-9978184 או השאירו פרטים:

טיפים נוספים.

השקעות נדל״ן בארה״ב

השקעות נדל"ן בארה"ב כבר לא זרות לנו בשוק הישראלי. למעשה יש עשרות אלפי ישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב ובחו"ל בכלל. הסיבות לכך יכולות להיות רבות, חלקן

קרא עוד »

מיסוי נדל״ן בארה״ב

בארה״ב השקעת נדל״ן היא עסק משתלם יותר מהשקעת נדל״ן בישראל, בעיקר משום ארה״ב היא מאוד ידידותית בהשוואה לישראל מבחינת מס. בארה״ב יש כמה דרגות מס,

קרא עוד »

מימון לנכסים בארה״ב

שוק השקעות נדל״ן בארץ הוא בלתי אפשרי להרבה משקיעים ישראליים, המחירים גבוהים מידי והתשואה נמוכה מידי. הרבה משקיעים פונים לשוק הנדל״ן בארה״ב, על מנת להניב

קרא עוד »

כניסה למשקיעים

לקבלת פרטים מלאים ולתיאום פגישה חייגו 077-9978184 או השאירו פרטים: